为贯彻落实国家住建部3月29日召开的整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议精神，进一步整顿和规范我市房地产市场经营行为，维护房地产市场秩序，4月初，我市集中开展房地产市场规范整治行动。此次整治重点范围为房地产开发企业和房地产中介机构不正当经营行为，特别是以认购、预定、排号、发卡等方式，收取定金、意向金等变相销售“五证”不全商品房等违法行为。我市房管部门将把整顿规范房地产市场秩序作为日常的重要工作，坚持不懈地抓下去，抓到底，抓到位，不达目的决不罢休。就广大读者关心的我市房地产市场相关政策，本报特进行详细解读。
一、“五证齐全”指的是哪“五证”：
房地产开发企业在预售商品房时应具备“建设用地规划许可证”“建设工程规划许可证”“建筑工程施工许可证”“国有土地使用证”和“城市商品房预售许可证”，简称“五证”。“五证齐全”是开发企业合法预（销）售商品房的重要凭证。
二、商品房预售许可的相关法律法规：
国家为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》制定的对于城市开发的商品房预售时的管理规定——《城市商品房预售管理办法》，中华人民共国建设部令第131号颁布，自1995年1月1日起正式施行。
三、商品房预售指什么：
商品房预售指的是房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预告出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为；商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得“预售商品房预售许可证”。
四、商品房预售应符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
五、开发企业申请预售许可，应提交的资料：
开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）商品房预售许可申请表；
（二）开发企业的营业执照和资质证书；
（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；
（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；
（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
另外，还需提交以下两项资料：
（一）根据《关于进一步加强商品房预售市场监管的通知》晋建房字【2013】69号规定，提供预测绘报告。
（二）根据市政府同政办发【2015】89号《大同市物业管理招标投标管理办法》提交物业招投标备案资料。
（三）根据《商品房预售资金监管办法》晋建房字【2011】318号规定，提交开立新建商品房预售资金监管专用账户的开户证明。
六、房地产开发企业取得预售许可证之后的销售流程：
首先房地产开发企业将预售许可证挂在售楼部明显位置，便于购房人了解；其次是房地产开发企业法人要在大同日报向全社会作出承诺。
七、开发企业开发的楼盘取得预售许可证之后，具体需在六个方面向广大业主作出承诺：
（一）依法销售。保证销售的商品房是取得了“商品房预售许可证”的房屋，销售的商品房可以依法办理“房屋所有权证”。本公司保证不发布虚假楼盘供求信息、不发布虚假的楼盘价格信息、不签订虚假的销售合同、不隐瞒楼盘瑕疵信息。在具体（预）销售时，向购房人明示规划用途，并承诺不改变项目用地性质和规划用途经营使用。
（二）按规销售。预售资金用于本项目建设，不在销售广告、宣传材料中以升值、返本等方式诱导购房人；不采取售后包租或者变相售后包租，以定期向买受人返还购房款或变相返还购房款的方式销售商品房；不以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房。不将不符合销售条件的商品房向购房人变相收取预售款、会员费、定金等费用。
（三）不擅自变动销售单元。在具体销售时，未经施工图审查和测绘成果备案程序不擅自变动销售单元。销售单元满足有固定界限、独立使用和明确唯一编号等房屋基本登记单元条件。
（四）按时交房。按商品房销售合同约定的时间和方式交付房屋；不能按时交房，按合同约定或有关法律、法规对消费者进行补偿；自觉维护合同约定的购房者退房权利。保证依法处理商品房面积争议、房屋质量等纠纷。
（五）商品房买卖合同及时网签备案。本公司保证严格按照有关商品房（预）销售合同网上备案和登记的有关规定，实时进行商品房合同网上备案，及时办理合同备案入网手续。本公司保证销售的房屋只与购房者通过政府备案信息系统网上签订商品房买卖合同。
（六）依法进行前期物业管理。在商品房交付使用前，严格按照《大同市物业管理招标投标管理办法》招聘前期物业服务企业，并在商品房销售合同中包含前期物业服务的内容，依法提供物业管理用房；按规定与物业服务企业办理承接验收手续，移交物业相关资料。保证不代收房屋专项维修资金。
八、预售资金监管的相关政策：
早在2011年8月15日，为维护房地产市场交易秩序，加强商品房预售资金监督管理，防止商品房交易风险，保障购房人的合法权益，确保预售资金用于商品房项目工程建设，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）和《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）等有关法律法规、政策，山西省住房和城乡建设厅、中国人民银行太原中心支行、中国银行业监督管理委员会山西监管局制定了《商品房预售资金监管办法》，经省政府法制办审查备案。预售资金目的：预售资金是指预售人将其开发建设的商品房在竣工备案前预售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款）。未设立专用账户的监管项目，监管部门不得发放“商品房预售许可证”，不得办理《商品房买卖合同》备案。预售资金专款专用，保证工程的如期完成。
九、对未取得预售许可证进行违法销售的楼盘，行政处罚的法律依据是：
根据《城市商品房预售管理办法》第十三条，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定，开发企业未取得“商品房预售许可证”预售商品房的，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
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